규제 서울시 신속통합기획 재개발

 신속통합기획이란 정비계획 수립 단계에서 신속한 사업을 추진하기 위해 정부가 지원하는 '민간개발' 사업입니다.

출처 : 서울시, 즉 공공 주도 개발이 아닌 민간 주도 개발이지만 정비 구역 지정까지 기간을 최대한 단축시키는 것입니다(5년 → 2년)

재개발 전체절차(12~16년 소요) 지정에서 입주까지 총 12~16년 정도 소요되는 재개발사업에서 사업준비단계(구획지정 등) 기간을 2년으로 줄여 빠르면 9년 이내에 준공하여 입주할 수 있도록 합니다.

공공주도 개발이 아닌 최초 정비계획 수립단계에서만 간섭(공공성-사업성을 감안한 가이드 제시, 민간은 가이드를 따라야 함)하기 때문에 공공주도의 재개발과는 다른 형태입니다.

"물론 정비계획 수립단계에서 건축면적, 호수, 용적률 등 중요한 기초사항들이 모두 결정되기 때문에 정부의 입김이 작용합니다"

그러나 현 정부의 스탠스는 신속통합기획으로 유연한 도시계획 기준을 적용하여 2종 주거지역 7층 룰, 기준 용적률 170%를 7~25층까지 완화하고 용적률 190%를 확대하겠습니다.

즉, 민간에 유리한 방향으로 가이드를 제시하고 있습니다. 최대한 재개발을 독려하고 있는 것입니다.

●신속통합기획 재개발 규제 완화 내용

기본적으로 재개발 구역을 지정하기 위해서는 1. 주거정비지수제 통과와 2. 구획 지정이 가장 큰 걸림돌입니다.

과거 박원순 시장이 재개발을 막기 위해 고안한 것이 '주거정비지수제'였습니다. 사실상 재개발을 하지 말라는 뜻이나 다름없을 정도로 통과가 어려웠습니다.

주거정비지수 3단계 지수제가 얼마나 대단한가 하면 도입되었던 지난 2015년 이후 신규 지정된 재개발 지역은 0건입니다.

노후화도 연면적이 60%를 넘어야 하며 신축빌라 한 채만 지어도 연면적이 넓은 신축의 특성상 노후도가 뚝 떨어집니다(1단계 누락).

어쨌든 주거정비지수제를 폐지해 구획 지정기간을 획기적으로 단축하는 것이 '신속통학기획'의 골자입니다.

주민제안 > 사전검토 > 타당성조사 > 기초생활권계획수립 > 정비계획수립 > 열람절차 등 5년 걸리던 것을 2년으로 대폭 줄이는 것이 신속통합기획(구 공공기획) 제도입니다.

그렇게 획기적이라면 지금 투자하면 되겠네요.

어려워요.

출처 : 서울시가 이미 이번에 선정한 21곳에 대해서는 21년 9월 23일 이후 신축하거나 지분을 나눌 경우 조합원 자격이 주어지지 않습니다.

그리고 발표 당일인 12월 28일 이후의 거래에 대해서는 토지거래허가구역으로 지정되며, 매매 시 정부의 허가를 받아야 합니다.

그리고 1월 이후에는 신축 허가 자체가 나오지 않게 됩니다.

오세훈 대표의 첫 재개발 규제 완화 정책인 만큼 정부도 투기 수요를 차단하기 위해 갖은 노력을 다한 것 같습니다

결론!

사업준비 단계(구역 지정)까지 정부의 영향이 있었으며,

이후 사업시행인가 단계부터 민간 주도로 사업이 진행된다.

어쨌든 재개발 절차로 4~5년이 소요된 사업 준비 단계를 2년으로 줄이고, 그 후 사업 시행 단계，관리 처분 단계 둥 메인은 '민간'이 주도하 므로 민간에 맡긴 민간 주도의 계획입니다.

신속통합기획지역(후보지)에 관심이 많습니다.

신속통합기획 후보지 지역 21개소, 총 공급량 : 2.5만호

신속통합기획 선정지역 : 21개소

출처 : 서울시 보도자료 21개 지역인데 노후 단독주택, 빌라, 다세대주택이 밀집한 주거지역이며 종로구 창신, 숭인동, 도봉구 쌍문동, 동대문구 청량리동, 성동구 마장동, 은평구 불광동 등 대부분 지역에서 노후화된 곳이 있습니다.

신속통합기획의 목적 자체가 노후화, 슬럼화 된 주거환경 개선으로 대부분 낙회한 곳입니다.

신속통합기획 후보지 지역의 세부 위치 및 면적(소유자수 포함)

종로 창신동, 용산 청파2구역

성동구 마장동, 동대문구 청량리동

중랑구 면목동, 성북구 하월곡동

강북구 수유동, 도봉구 쌍문동

노원구 상계동, 은평구 불광동

서대문구 홍은동, 마포구 공덕동

양천구 신월7동, 강서구 방화2구역

구로구 가리봉2구역, 금천구 시흥동

영등포구 당산동6가, 동작구 상도14구역관악신림7구역, 송파구 마천5구역

세부 후보지역에 대해 잘 보셨습니까?

서울시 신속통합기획은 재개발의 분명 큰 장점입니다. 앞으로 낙후된 지역의 공급물량이 늘어날 겁니다.

하지만 해당 물량은 2.5만 호로 공급 가구 자체가 적습니다.

그래도 이번 계획을 보고 서울시가 분명 재가동하며 완화된 기준을 적용하고 사업을 독려하고 있구나 하는 느낌을 많이 받았습니다.

앞으로가 기대가 되네요!